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公约的概念和特征

    业主公约指业主共同订立或承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约的性质是全体业主的最高自治规范和根本性自治规则,有如“国家之宪法”、“公司之章程”,是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”,是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、物管企业和其他人员所应共同遵守的社会自治“总章程”。 
  业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约,否则无效。主要特征有三: 
  1、业主意思自治。根据私法自治原则,只要不违反强制性规定,不背离公序良俗,不侵犯业主的固有权利,公约可以自由设定业主的权利义务、物业的使用方法、应予以禁止或限制的行为等内容。 
  2、订立程序严格。这一点不必详言。 
  3、效力至上。业主公约的效力不仅及于同意设定公约的当事人,还及于不同意公约的少数业主与特定继受人。这与合同等契约只约束订定契约的当事人不同。特定继受人包括移转继受人与设定继受人。移转继受人指物业所有权的受让人,业主转让物业或发生继承时,业主公约效力不受影响,继续约束新业主。设定继受人指物业承租人、借用人等非业主使用人。非业主使用人也受业主公约之约束。此外,业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受公约约束。业主公约从本质上说,仍然是平等主体间的民事契约,某一业主违反公约,就要承担违约责任,必要时利益受到损害的业主可提起民事诉讼。 
  业主公约的主要内容是什么? 
  业主公约纯属业主自治规范,因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。基本上是这么四方面内容: 
  1、物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数;公布公共场所及公用设施状况等; 
  2、业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配; 
  3、业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权,包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等;列举物业区域内的行为守则,对业主相关权利行使或生活进行限制或予以禁止; 
  4、违反公约的处置。业主违反公约,须承担约定的违约责任。其他业主、业主委员会、物业管理企业有予以劝止、提起诉讼的权利。业主有违约行为不予改正,必要时业主大会或业主委员会得以诉请人民法院强制违约业主出让其物业及迁离。 
  另外,当业主公约采取物业管理公约形式,因含有物业管理合同部分,还应相应增加有关开发商、物业管理企业职责的规定。业主的权利义务在此前的问题中已回答过。这里只对业主公约内容中的违约责任作进一步解释。业主违反公约的行为须承担违约的民事责任。承担违约责任的方式根据民法通则规定,有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。业主也可以另行设定承担责任的方式。 
  值得注意的是,我国法律规定,只有法律明确授权的国家机关才有处罚权,才能对某些违法行为处以罚款。所以,业主公约对业主的违约行为不得设定罚款。但可以采取让业主交纳保证金、违约金方式,当业主有违约行为时,从中予以扣除。对业主违反公约的行为,相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止,必要时可以向人民法院提起民事诉讼。而且当业主违反公约规定达到一定程度、性质严重且拒不改正时,业主委员会得作出决议并以决议为据诉请业主出让其所有权,在判决确定后一定期限,业主不自行出让并办理相关手续的,业主委员会可以申请人民法院予以拍卖(当然,这要看业主公约是否有此规定,业主委员会是否得到授权)。 
  另外,业主的违反公约的行为若同时违背相关行政法规,如环保、卫生、绿化、消防等强制规范,可由业主委员会或物业管理企业报有关行政管理部门处理,业主须依法承担行政责任。 

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