一、物流园区的定义

　　物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上相对集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。物流园区拥有相互独立的物流企业和作为对物流补充的服务性企业(包括各种不同的行业如：运输、仓储、后勤保障服务、通讯等)。

二、物流园区的基本属性和特征

　　物流园区是基础设施的一种。物流园区的服务是面向全社会物流企业开放的，其规划建设的主要目的是为物流业的发展提供公共基础平台、促进城市功能结构调整、减小城市交通和环境的压力等，它与科技园区、工业园区、高新产业园区有相似之处。物流园区的规划和开发更侧重其社会效益的发挥，具有很强的公益性，政府在园区的规划、开发过程中具有重要的指导作用。
同时，物流园区的建设和发展又不仅仅是政府单方面的行为，还需要企业的积极配合和深度参与，物流园区长远、健康的发展目标需要通过政府和企业的共同努力来实现，因而物流园区的建设和经营还要注重投资效益的实现，从企业运营的角度出发，物流园区又具有一定的经营性。
　　 物流园区发展对市场依赖性非常强，作为基础设施的一种，它必须是在有了一定的物流量需求时再进行建设，与需求发生的时段基本相同或略有超前。物流园区的建设应打破传统货运站的建设与运作模式，传统货运站是政府先建好仓库站场，等着别人来用，对可能客户的类型、需求是缺乏充分考虑的，行政计划占主导：而物流园区则是物流企业有了需求后才会到园区里进行开发，进驻园区经营的同时也带来了其客户和业务，是先有需求后建设。
　　 物流园区的经营主体是具体经营物流园区业务的专业物流企业，而不是政府，因此物流园区的开发和建设离不开企业的深度参与。这不同于一般基础设施建设规划，政府从规划到投资建设和运营管理，全程负责，如公路、铁路、港口、机场、货运站等。物流园区内部设施、设备、信息网络等的开发建设主体应是物流企业，企业在进行自身物流系统设计时，会结合本企业的具体需求规模和内容，进行深入的市场分析和论证，决定本企业物流设施的建设规模和重点。
归纳从物流园区的基本特征，主要有以下几点：

1. 独立专业性

　　物流园区是集中进行各项物流操作的大型物流基础设施发展平台，在功能上具有很强的独立专业性。一方面，在物流园区中，原则上不单独发展制造业：另一方面，在物流园区的服务半径内，原则上不再发展分散的自用型物流业，在充分发挥物流园区整体功能的条件下，尽可能减少重复投资造成的浪费。

2. 集中规划用地

　　物流园区是物流设施积聚的场所，其核心理念之一是集中规划物流用地，以便于城市发展和功能布局调整，实现效率化用地。物流园区占地面积大，日本是最早建立物流园区的国家，1965年至今已经建成20个大型物流园区，平均占地74公顷；荷兰已经建成14个物流园区，平均占地44.8公顷；在德国规划建设的大型物流园区中，超过100公顷的有11个，处于50到100公顷之间的有4个。物流园区在用地开发上不是一步到位的，而是逐步推进的。在确定了初期土地开发规模后，一般都预留后期扩展用地，为规模扩大预留发展空间。
3. 投资大，政府与企业合作开发、建设
　　 物流园区的开发建设离不开政府和物流企业两大主体。政府在物流园区的开发建设中应该扮演两个角色：一是基础条件的创造者：二是运作秩序的维护者。而物流企业则是各项物流服务的提供者和物流业务的经营者。
由于占地大，设施设备技术水平要求高，物流园区的投资是巨大的。以深圳平湖物流园区为例，按照预算，仅一期建设的基础性投资就需要5个多亿人民币。开发资金主要来源于两个渠道，一是政府财政，二是土地转让基金投入再开发。物流园区的投资单靠企业是难以完成的，在初期建设中离不开政府的投资支持。另一方面，物流园区内部设施的开发建设又离不开企业，企业要结合自身需要和园区整体功能设计要求，进行后期的开发建设。在未来物流园区的建设中，要进一步拓展投融资渠道，寻求最佳方案，为物流园区建设提供资金保证，并创造最大的投资收益。

4. 多家大型专业物流企业在园区内经营物流业务

　　在物流园区内进行物流业务经营的应是两家以上成规模的大型专业物流企业，而不是大量小型传统物流企业简单地在空间上的集中。物流园区不是杂货市场，更不是批发市场，也不是传统货运站，而是大型现代物流中心、配送中心等现代物流设施积聚的场所。因此物流园区在其发展进程中一般都是新建的，或是依托大型物流企业已经形成的现代物流中心或枢纽性货物集散地，如港口转运枢纽、铁路转运枢纽等，而传统的、低级的、分散的、小型化的货运站场和仓储设施很难加以利用。小型传统运输企业也不能作为物流园区的经营主体，只能通过市场与大型物流企业建立业务合作，间接利用物流园区的资源和设施。
从德国物流园区的进驻企业来看，物流园区内进驻企业的数量多少不一，在调查的24个园区中，超过100家企业的有2个，占8%；50到100家的有2个，占8%；10到50家的11个，占46%；少于10家的有9个，占38%。入驻企业类型主要有物流、批发商、服务、仓储、运输、船务等，各自提供专业化的物流相关服务。
5. 公共服务设施齐全
　　 物流园区内部有大量的公共服务和共用设施，如加油站、货车服务、保养、拖车租赁、机械租赁、劳务服务、安全服务、通关服务、办公室出租、饮食服务、公共交通、邮局、医疗救助、公共停车设施、旅馆、洗车等。这些公共服务为园区内企业提供了便利的服务，实现了公共资源共享。降低了大量的基础性投入和运作成本，避免了重复投资和建设。

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